预售产品房需要开发商与购买者签订什么文件?有关法律规定是什么？本文就开发商预售产品房时，与购买者签订的认购书后，需要承担什么责任作相应剖析。期望对你有帮助。
购房者与房地产商签订认购书后，如依诚信原则磋商后仍没办法就交易合同条约达成一致、或因不可归责双方的事由致没办法签订正式合同，不应认定当事人存在违约行为。如当事人对生效认购书中达成一致的内容反悔;未尽诚信义务磋商;恶意磋商、隐瞒与订立合同有关的要紧事实或提供不真实状况;或有其他违背诚信原则之行为致使交易合同未订立，则构成对认购书的违反，应承担相应的法律责任。
1、责任性质──违约责任抑或缔约过失责任
违反认购书的责任应是一种违约责任，而非缔约过失责任。缔约过失责任是在合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则所应尽的义务，而使合同不成立、无效或被撤销致他们信任利益损失应承担的责任，是一种法定责任;而违反认购书则是对认购书这一独立合同义务的不遵守，损害了基于认购书这一独立合同本身产生的利益，是一种约定责任。二者虽然都发生在交易合同的订立过程中，但需要注意到，此处缔约过失责任中的“约”和违约责任中的“约”是两个不同定义，前一个“约”是指尚未订立的交易合同，后一个“约”则是指生效的认购书。故在双方已签订认购书且一方需要另一方承担违反认购书责任的情形下，鉴于认购书作为一项合同有效成立，双方争议焦点直接指向认购书产生的权利义务，故由此产生的责任应认定为违约责任。
2、定金
现在较为常见的做法是：只须购房者未在认购书约定的期限内签订正式交易合同，房地产商就没收定金;若签订了交易合同，定金就冲抵房款。该种做法值得商榷。认购书若无效，自然不适用定金罚则，此时定金应予返还，而在认购书有效的首要条件下，一方或双方违反认购书约定时，应怎么样适用定金罚则?根据担保法司法讲解第一百一十五条的规定，无论何种缘由，只须一方拒绝订立主合同，就适用定金罚则，上述表述显然有违公平。产品房交易司法讲解第四条对此加以了健全，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预约等方法向买受人收受定金作为订立产品房交易合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立产品房交易合同，应当根据法律关于定金的规定处置;因不可归责于当事人双方的事由，致使产品房交易合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”依据上述讲解，笔者觉得在审判实践中对定金罚则的适用可作如下区别：
交易合同未订立，应当适用定金罚则的
一是购房者无正当理由不履行磋商义务或者恶意履行磋商义务，而房地产商无过错，最后交易合同未订立，此时应适用定金罚则，购房者无权需要返还定金。不履行磋商义务是指购房者不按期与房地产商就签订交易合同进行协商;恶意履行磋商义务是指购房者虽按约前去磋商，但故意找一些理由不签约，但怎么分辨购房者是不是恶意磋商，应结合其提出的原因是不是正当等原因考量。
二是因可归责于房地产商的事由致使双方未签订交易合同，而购房者无过错，此时房地产商应承担双倍返还定金的责任。如房地产商将购房者已认购的房子转卖别人导致没办法订立交易合同，或房地产商提出不适合条件恶意进行磋商等。
交易合同未订立，不应适用定金罚则的
一是交易合同主要条约在认购书中并未约定，当事人尽诚信义务磋商后仍协商未成，致使交易合同未能订立的，不适用定金罚则，购房者有权需要退还定金。
二是签订认购书后，发生不可归责于双方当事人的事由致交易合同未能订立，应认定当事人有正当理由不履行磋商义务，其无过错，定金应退还，主要包含不可抗力、意料之外事件或情势变更等。如房地产商主体资格丧失，自然灾害致使开发项目灭失等。
三是购房者和房地产商对未能签订交易合同均负有过错的，双方均丧失请求他们承担定金责任的权利，定金应当返还。如房地产商将购房者预定房子转售别人，购房者亦在他处购房，双方均未履行磋商义务，应认定双方均无权需要他们承担定金责任。
交易合同订立后是不是仍可适用定金罚则
实践中还常常出现一方对认购书虽有不适合履行，但未构成根本性违约，最后双方仍签订交易合同的状况，对此能否适用定金罚则?担保法司法讲解第一百二十条第二款规定：“当事人一方不完全履行合同，应当根据未履行部分所占合同约定内容的比率，适用定金罚则。”笔者觉得，上述规定是在合同未履行部分与履行部分有明确比率、一方对主合同义务部分违反、另一方仍同意的状况下的认定依据。但认购书中当事人的主要义务为磋商订约，故没办法按比率适用定金罚则，只能适用其他违约责任方法予以救济。
3、实质履行
当一方违反认购书后，另一方能否请求法院判令违约方承担实质履行责任?这主要涉及两方面的问题。
法院能否强制违约方直接履行买卖条约
比如：购房者甲与房地产商乙订立认购书，约定了房款数额，同时约定一个月后订立交易合同，届期因甲不愿订约致交易合同未能订立，此时乙能否直接需要甲支付房款?对此笔者觉得，一般的认购书虽包括交易合同的部分条约，但此时交易合同本身未成立，故一方不可以需要他们承担违反交易合同的责任，更没办法直接需要他们履行交易合同义务，不然认购书即等同于交易合同。因此，乙没办法需要甲直接履行交易合同条约的义务。值得注意的是，假如该认购书内容符合产品房交易司法讲解第五条规定，可直接视为交易合同;当甲违约时，乙有权依认购书约定需要甲实质履行交易合同条约的义务，即继续支付房款。
法院能否强制违约方订立交易合同
同样是上述案例，乙能否请求法院强制甲与其订立交易合同?笔者觉得，对预约不适用实质履行。第一，实质履行的直接后果是强制当事人协商订立本约，如当事人不想，法院没办法代替其签订交易合同，只能采取其他违约救济方法，现在绝大部分认购书中约定了定金条约正是考虑到这一点。第二，预约标的指向的是人的行为，是基于对人诚实信用的信任而产生订立合同的行为，具备肯定的人身性质，如强制违约方履行缔约义务，会与合同本质相悖。最后，这也符合《合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行非资金债务或者履行非资金债务不符合约定的，他们可以需要履行，但有下列情形之一的除外：……债务的标的不适于强制履行……”故当事人一方不履行义务时，另一方不可以请求法院强制其履行缔结产品房交易合同的义务，只能倡导其他违约救济方法。
4、损害赔偿
当违约方因不履行或不完全履行认购书义务给他们导致了损失，违约方就应当承担损害赔偿的责任。
关于损害赔偿的范围
笔者觉得，当一方不根据认购书约定签订交易合同时，另一方仅可请求赔偿因此遭受的实质损失，而不可以根据认购书中包括的房价条约与现实房价的差额倡导可得利益赔偿。第一，违约损害赔偿中的损害主如果指财产损害，而认购书中的义务是磋商义务，磋商义务的达成是签订正式交易合同，并不直接涉及财产可得利益，与违反正式交易合同产生的损害赔偿责任不可以等同;第二，法律保护履行利益的依据在于其观念上被看成是现成利益，当合同当事人的期待利益根据社会普通的观念已具备现实利益的品行时，则法律应保护其履行利益。而违反认购书时，交易合同并未成立和生效，其间不确定原因仍可能发生，当事人最后获得的可得利益的盖然性还较小。因此，守约方原则上不应获得可得利益赔偿。
损害赔偿与定金能否并用
损害赔偿和定金是两种既有不同又相联系的责任形式，认购书中定金条约的设定并不考虑实质损害，也没办法预见到实质损害的数额，它具备较强的惩罚性，只针对不履行或其他根本违约行为发生效力，而无论违约行为是不是产生实质损害或产生多大的实质损害，因此定金责任可作为损害赔偿责任以外的一种单独责任。这样来看，在当事人违反认购书的情形下，定金责任和损害赔偿责任是可以并用的。
律图记者为你整理，期望能更好的助你解决开发商预售产品房时，与购买者签订的认购书后，需要承担什么责任的问题。期望你在购买预售产品房时能查清开发商有关预售资格、签订有关合同时注意相应事情，以免非必须的纠纷。